Плюсы и минусы управляющей компании. Управляющая компания

Плюсы и минусы управляющей компании. Управляющая компания

УК — это коммерческая организация, которая следит за состоянием МКД. Вывоз мусора, водоснабжение, уборка территории — все это входит в список обязанностей управляющей компании. По факту это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, цель которых — получить прибыль с жилых домов.

Преимущество подобных организаций — квалифицированные специалисты, которые разбираются в сфере коммунальных услуг. Этот момент регулируется жилищным кодексом РФ: по закону каждая УК должна получить лицензию перед началом своей деятельности.

У каждой УК есть финансовая база. Это плюс для жильцов: когда у кого-то из собственников набегают долги по квартплате, организация оплачивает их из общего резерва. Таким образом, все жильцы продолжают получать электричество, воду, газ.

Тем не менее главная цель управляющей организации — получать прибыль. Поэтому в счет-фактуре вы часто видите не дешевые услуги управляющих компаний за содержание общедомового имущества. Правда, на большинство позиций в квартплате все же действует единый установленный тариф: например, на вывоз мусора, уборку, газ, свет и воду.

Более того, коммерческие организации действуют в первую очередь, исходя из своих интересов. Если у жильцов возникла жалоба, то на нее могут отреагировать не сразу. Например, вам не нравится, как моют полы в подъезде или что сантехник долго приходит на вызов. Не факт, что этих сотрудников быстро заменят. Хотя, конечно, вы всегда можете написать заявление, и руководство должно принять все возможные меры. Кстати, в Казани приема обращений в сфере ЖКХ есть специальный сайт «Открытая Казань». Если оставить сообщения на портале, то недочеты устранят гораздо быстрее. Как еще можно быстро и оперативно пожаловаться, мы рассказали в нашем материале.

По закону жильцы сами должны выбирать управляющую компанию на общедомовом собрании. Но зачастую происходит так, что местный муниципалитет сам проводит конкурс среди управляющих компаний и потом информирует собственников о его результатах. Это обязанность городских властей закреплена в законе (часть 4 ст. 162 ЖК РФ).

Далее заключается договор на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст 162 ЖК РФ). Если вам не нравится управляющая компания, то, договорившись с соседями, вы можете попробовать сменить ее. Если вас все устраивает, то договор продлевается автоматически.

Плюсы ТСЖ. Как работает ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание. И на нём за такую форму правления нужно собрать голоса более 50% собственников всех квартир и других помещений.

На собрании также нужно выбрать на определённый срок председателя ТСЖ, членов правления и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу, а также принять.

Затем нужно подать документы в налоговую службу для регистрации юридического лица, приложив протокол общего собрания собственников, подписанный всеми собственниками, которые проголосовали «за». После регистрации в течение пяти рабочих дней необходимо направить документы в жилищную инспекцию и уведомление в управляющую организацию о прекращении договора управления в связи со сменой формы управления многоквартирным домом.

У ТСЖ как у юрлица должны быть печать с наименованием и расчётный счет в банке. Организация обязана вести актуальный реестр собственников и ежегодно представлять его копию в органы госжилнадзора.

Обязанности правления ТСЖ прописаныЖилищного кодекса РФ. Она разрешает им нанимать работников, заключать договоры с подрядчиками, контролировать сбор коммунальных платежей и так далее.

Большую часть текущих решений (кого нанять, с кем заключить договор) принимает правление, а председатель их исполняет (нанимает, заключает).

Для принятия важных решений, определённых уставом, созывают общее собрание членов ТСЖ. На них решения принимают, если за них проголосуют более 50% собственников-членов ТСЖ. О сборе и вопросах на повестке нужно предупреждать жильцов заблаговременно. При этом принятие самых важных решений (проведение капитального ремонта всего дома и т.п.) остаётся за общим собранием всех собственников в доме - и членов, и нечленов ТСЖ.

Кроме того, ТСЖ должно заранее предоставлять информацию о плановых отключениях и перебоях в работе водоснабжения, электричества, тепла и других коммуникаций.

ТСЖ также обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние дома и контролировать то, как собственники выполняют обязанности по содержанию и ремонту общего имущества. Обязанности владельцев квартир при смене УК на товарищество не меняются: они также обязаны оплачивать содержание жилья, поддерживать в нём порядок, не проводить незаконных перепланировок и использовать по прямому назначению. То есть нельзя взять и снести несущую стену, заливать соседей или начать содержать в квартире поросят с характерным запахом на весь подъезд.

Если я против ТСЖ. Преимущества нововведения

Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.

Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.

После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.

ТСЖ или ук, что лучше. Что собой представляет ТСЖ?

ТСЖ – некоммерческая организация, главная цель которой это не получение доходов, как у УК. Люди объединяются, чтобы отстоять свои интересы, а значит завышать расходы, чтобы сделать свою деятельность финансово оправданной, у них нет. Деятельность большинства товариществ достаточно прозрачная. И не удивительно, ведь председатель и правление действуют во благо себе и другим жильцам. И они сами являются жильцами дома. Им незачем конкурировать с другими компаниями на рынке, как УК.

А вот управляющая компания обслуживает и содержит дом на основе возмещения. Управляющие компании бывают трех разновидностей:

• Управляющие – нанимают субподрядчиков, ухаживающих за придомовой территорией и непосредственно домом.
• Эксплуатационные – непосредственно предоставляют ряд услуг, обслуживая дома.
• Гибридные – содержащие дом и ухаживающие за ним, предоставляющие коммунальные услуги.

Функции у ТСЖ и УК очень похожие. Они заключают договора с подрядчиками, поддерживают надлежащее состояние многоквартирного дома, нанимают персонал, ухаживающий за придомовой территорией, рассчитываются с коммунальщиками. Также и ТСЖ и УК занимаются сбором оплаты за коммунальные и иные услуги, работы и оплачивают налоги (здесь надо понимать что налогообложение ТСЖ и УК тоже различно). Но есть отличие ТСЖ от управляющей компании: ТСЖ не извлекает из своей деятельности коммерческой прибыли. Управленческую деятельность ведут выбранные жильцами собственник помещений многоквартирного дома - председатель и правление ТСЖ.

ТСЖ и ук разница. Отличие ТСЖ от управляющей компании

Подборка наиболее важных документов по запросу Отличие тсж от управляющей компании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 161 "Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом" ЖК РФ "Исходя из вышеизложенного суды правильно указали, что действующим законодательством, в частности, жилищным, управляющей компании, в отличие от товариществ собственников жилья, не предоставляется возможность (обязанность) по представлению законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме от собственного имени."

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 149 "Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY") Управляющая компания оспаривала конституционность подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, поскольку он позволяет отказывать в освобождении от НДС в случае формального превышения в конкретном налоговом периоде (квартале) суммы, полученной управляющей компанией от потребителей (жильцов) в уплату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, над ее расходами по приобретению соответствующих работ (услуг) у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) такие работы (услуги), освобождение от НДС ограничено условием о приобретении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме у третьих лиц, тогда как те же услуги (работы) могут оказывать (выполнять) и сами управляющие компании (ТСЖ и др.), которым, однако, закон отказывает в праве на соответствующее налоговое преимущество. КС РФ отказал в принятии жалобы к рассмотрению. КС РФ указал, что освобождение одних операций от НДС не означает и само по себе не предрешает того же освобождения иных операций, даже если они однородны со льготными или сходны с ними в каких-либо существенных признаках, притом что в другой существенной части их условия определенно отличаются от льготного объекта налогообложения, как, например, по субъекту выполнения работ, оказания услуг.